Taloyhtiön yhtiöjärjestys on olennainen avain siihen, mitä maksuja taloyhtiö saa periä osakkeenomistajiltaan. Jokaisella taloyhtiöllä on oma yhtiöjärjestyksensä, jossa eritellään mitä vastikkeita osakkailta peritään, mitä kustannuksia kyseisellä maksulla katetaan ja millä perusteella vastike kerätään. Yleisimmät vastikkeiden jakoperusteet ovat huoneistojen pinta-ala tai osakkaiden lukumäärä, mutta muitakin jakoperusteita voi esiintyä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määritellä erilaisia vastikekertoimia erilaisille osakeryhmille. Esimerkiksi autotallit voivat maksaa vain puolet huoneistojen maksamista vastikkeista tai liikehuoneistot jopa kaksi kertaa enemmän kuin asuinhuoneistot. Yhtiöjärjestyksissä voi olla eroja, joten oman taloyhtiön yhtiöjärjestykseen kannattaa tutustua. Tässä jutussa on esitetty yleisimpiä maksuja ja niiden tyypillisiä perusteita.
Hoitovastike
Hoitovastike on nimensä mukaan taloyhtiön osakkailta perittävä maksu, jolla katetaan taloyhtiön hoitokustannuksia. Taloyhtiön hoitokustannuksia ovat muun muassa lämmitys, sähkö, vakuutusmaksut, kiinteistövero, huolto- ja hallintokustannukset. Myös yleiseen kunnossapitoon liittyvät kustannukset, kuten yksittäisten vesikalusteiden korjaukset tai rappukäytävän valaisimien vaihdot, katetaan hoitovastikkeella. Taloyhtiöllä kannattaa olla aina vähintään 2-4 kuukauden verran hoitovastiketta säästöinä, jotta mahdollisista yllättävistä kuluista voidaan selvitä. Tällöin hoitovastikkeen suuruus riippuu myös juoksevien kustannusten lisäksi taloyhtiön säästöjen tilanteesta ja taloyhtiön taloudellisesta strategiasta.
Pääomavastike
Pääomavastike tunnettiin ennen nimellä rahoitusvastike, joten yleensä tähän vastikkeeseen törmää kummallakin nimellä niin asuntojen myynti-ilmoituksissa kuin taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä. Pääomavastikkeella katetaan yleensä taloyhtiön rakentamisen tai isojen korjaus- ja perusparannushankkeiden kustannukset, kuten putkiremonttien tai julkisivuremonttien kustannukset, joita varten on otettu lainaa jostain rahoituslaitoksesta (pankista). Yhtiöjärjestyksessä asia on muotoiltu yleensä seuraavasti: “pääomavastikkeella katetaan yhtiön pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.” Taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä kannattaa tarkistaa, mikä on pääomavastikkeen jakoperuste, sillä se voi poiketa hoitovastikkeen jakoperusteesta. Monissa tapauksissa hoitovastike voi jakautua pinta-alan mukaan, mutta pääomavastike taas esimerkiksi osakkeiden lukumäärän mukaan.
Käytännössä suurien hankkeiden kustannukset ovat katettu taloyhtiön nostamalla lainalla, jolloin pääomavastikkeella katetaan omaan osakeryhmään kohdistuvan lainaosuuden lyhennys-, korko- ja muita lainanhoitokuluja. Esimerkiksi putkiremontin osalta omalle huoneistolle on voitu jyvittää 50 000 € suuruinen lainaosuus ja kuukausittaisella pääomavastikkeella lyhennetään kyseistä lainaa. Pääomavastikkeen suuruus ei kuitenkaan kerro suoraan sitä, kuinka paljon lainaa lyhennetään kuukausittain, sillä pääomavastikkeella katetaan lyhennyksen lisäksi myös koko lainasumman korkokulut sekä mahdolliset muut lainanhoitokulut. Oman lainaosuuden lyhennyksen määrä on siis pienempi kuin kuukausittain maksettava pääomavastikkeen suuruus.
Pääomavastiketta ei peritä sen jälkeen, jos osakas on maksanut oman velkaosuutensa pois taloyhtiölle. Yleensä asuntokauppojen yhteydessä uuden osakkeenomistajan pankki voi velvoittaa uutta omistajaa maksamaan velkaosuuden pois taloyhtiölle ja siten siirtämään kyseisen velan osaksi omaa asuntolainaa. Tämä kannattaa ottaa huomioon asuntoa ostettaessa, kun arvioi asunnon kustannuksia oston jälkeen. Myynti-ilmoituksessa ilmoitettua pääomavastiketta ei makseta sen jälkeen, kun asunnon koko velaton hinta on maksettu: kauppahinta maksettu asunnon myyjälle ja koko velkaosuus maksettu taloyhtiölle.
Se miten pääomavastike käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa on erityisen kiinnostava vuokranantajille: jos pääomavastike on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa tulouttamalla (= pääomavastike on kirjattu tuloslaskelmaan), vuokranantaja voi vähentää pääomavastikkeen vuokratuloista. Jos taas pääomavastike on taloyhtiön kirjanpidossa rahastoitu taseen puolelle, pääomavastiketta ei voi vähentää vuokratuloista, vaan se lasketaan osaksi hankintamenoa. Kyseinen aihe ei avaudu helposti ja vaatii asiaan syvempää perehtymistä: aihetta tullaan käsittelemään myöhemmin omassa blogitekstissään.
Vesivastike tai vesimaksu
Yleensä vesimaksu tai vesivastike perustuu joko huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärään. Osakas on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän muutoksista, jolloin henkilölukuun perustuva vesimaksu saadaan laskutettua oikein.
Vaikka huoneistoissa olisi huoneistokohtainen vesimittari, peritään siinäkin tapauksessa joka kuukausi ennakkoon henkilölukuun perustuvaa vesiennakkomaksua. Kyseinen ennakkomaksu tasataan taloyhtiön käytäntöjen mukaan yksi tai kaksi kertaa vuodessa todellisen vedenkulutuksen mukaisesti, jolloin osakkaalle tulee joko lisämaksua tai hän saa palautuksia maksamistaan ennakkomaksuista.
Vesivastikkeet hoidetaan yleensä aina osakkaan kanssa, vaikka huoneistossa olisi vuokralaisia. Vuokranantajan tulee huolehtia siitä, että vesimaksujen ja mahdollisten myöhemmin tehtävien laskutusten tai palautusten maksusta sovitaan erikseen osakkaan ja vuokralaisen välisessä vuokrasopimuksessa.
Korjausvastike
Korjausvastike on harvinaisempi tapaus. Nimensä mukaan korjausvastikkeella kerätään varoja ennakkoon suunnitteilla olevia korjauksia varten, jolloin myöhemmin korjausta varten nostettavan lainan määrä on pienempi tai ettei lainaa tarvitse nostaa lainkaan. Korjausvastikkeen perimisestä ja myös sen rahastoinnista tulee päättää yhtiökokouksessa. Korjausvastikkeella rahoitettavan hankkeen tulee myös olla tiedossa ja määritelty etukäteen: korjausvastikkeen kerääminen vain “varmuuden vuoksi tulevia korjauksia varten” ei ole oikea tapa. Kirjanpidollisesti korjausvastike rahastoidaan pääomasijoituksina, kunnes sille päätetty käyttötarkoitus tulee ajankohtaiseksi. Korjausvastikkeen käyttäminen myös tilikauden tyypillisiin kuluihin ei ole sallittua.
Korjausvastikkeesta harvemmin mainitaan erikseen yhtiöjärjestyksessä, mutta sen maksuperuste määräytyy samalla tavalla kuin muiden vastikkeiden. Korjausvastikkeen määräytymisperuste voi olla haasteellista asettaa, jos yhtiöjärjestyksessä hoito- ja pääomavastike jakautuu eri perustein. Silloin korjausvastikkeen määräytymisperustetta tulee tarkastella tapauskohtaisesti: mitä kustannuksia tarkalleen ottaen on tarkoitus kattaa korjausvastikkeella ja lukeutuvatko nämä kustannukset yhtiöjärjestyksen mukaiseen hoito- vai pääomavastikkeella katettaviin kustannuksiin. Myös kyseisen taloyhtiön koko ja korjaushankkeen taloudellinen luonne voi vaikuttaa arviointiin kulujen jakautumisesta hoito- tai pääomavastikkeella katettaviksi kuluiksi.
Korjausvastike ei ole luonteeltaan kaikista helpoin vastike ymmärtää ja myös sen käyttöä tulee harkita huolella. Korjausvastikkeen ongelma ja samalla myös etu on se, että korjausvastikkeen taloudellinen hyöty voi tulla esiin vasta paljon myöhemmin sen keräämisen aloittamisesta. Jos asunto myydään ennen korjaushankkeen tapahtumista ja siten ennen kuin korjausvastikkeella kerättyjä varoja käytetään, on edellinen omistaja maksanut korjausvastiketta hyötymättä siitä millään tavalla. Toisaalta taas se, että taloyhtiö on kerännyt ennakkoon varoja voi olla asunnon myyntitilanteessa myös myyntivaltti ja siten kääntyä edellisen osakkeenomistajan eduksi.
Muut erillisvastikkeet
Yhtiössä voidaan periä myös muitakin vastikkeita, kuten laajakaistavastike, tontinvuokravastike tai arvonlisäverovastike. Yhtiöjärjestys kertoo jokaisen vastikkeen osalta käyttötarkoituksen ja määräytymisperusteen.
Laajakaistavastike
Taloyhtiöllä voi olla sopimus tietyn laajakaistaoperaattorin kanssa, jonka perusteella jokaiseen huoneistoon tulee perusnopeudella oleva laajakaistayhteys. Kyseinen kustannus voi myös perustellusti olla osa hoitovastiketta, mutta maksu voidaan periä myös samansuuruisena jokaiselta huoneistolta huolimatta huoneiston pinta-alasta.
Tontinvuokravastike
Tontinvuokravastike on voitu selkeyden vuoksi erottaa hoitovastikkeesta taloyhtiön ollessa vuokratontilla. Tontinvuokravastikkeen eriyttäminen hoitovastikkeesta voi selkeyttää osakkaille sitä, miten taloyhtiön kustannukset jakautuvat. Etenkin jos tontinvuokra nousee vuosittain asteittain seuraavan 10 vuoden ajan, tontinvuokravastikkeen eriyttäminen voi olla hyvä ajatus. Tällöin osakkaille selkeytyy tieto siitä, että maksujen nousun perusteena on nouseva vuokra eikä esimerkiksi yleinen hoitokulujen nousu.
Arvonlisäverovastike
Arvonlisäverovastike koskee vain niitä taloyhtiöitä, jotka ovat hakeutuneet osittain arvonlisäverovelvollisiksi. Arvonlisäverovelvolliseksi voi hakeutua, jos taloyhtiössä on tiloja, joissa harjoitetaan arvonlisäverollista toimintaa. Arvonlisäverovastiketta peritään vain niiden tilojen osakkailta, joissa harjoitetaan arvonlisäverollista toimintaa. Arvonlisäverovastikkeen perimisestä tulisi lukea yhtiöjärjestyksessä.
Saunamaksu, autopaikkamaksu, pesutupamaksu ja muut käyttökorvaukset
Taloyhtiö voi periä vastikkeiden lisäksi myös erilaisia käyttökorvauksia taloyhtiön palveluista ja tilojen käytöstä. Käyttökorvaukset yleensä peritään suoraan käyttäjältä eli maksut voidaan periä osakkaan sijasta suoraan asukkaalta. Yleisimmät käyttökorvaukset ovat autopaikkamaksut, saunamaksut ja pesutupamaksut. Yhtiöjärjestyksessä yleensä mainitaan hallituksen oikeudesta päättää käyttökorvauksista, niiden suuruudesta sekä maksuehdoista, mutta yhtiöjärjestys ei yleensä erittele tarkemmin erilaisia käyttökorvauksia. Autopaikoista ja vuokravarastoista voidaan solmia myös erillinen vuokrasopimus, jossa sovitaan tarkemmin kyseisen käyttökorvauksen maksuehdot, irtisanomisaika ja käytön säännöt.
