Annamme tässä jutussa neljä vinkkiä, joilla pääset hieman syvemmälle taloyhtiön lukujen ymmärtämiseen ja pysyt paremmin kärryillä taloyhtiön yhtiökokouksessa.
Taloyhtiön tilinpäätös voi tuntua vieraalta ja hankalalta ymmärtää, etenkään jos ei ole aikaisempaa kokemusta taloyhtiöiden tai yritysten kirjanpidosta. Taloyhtiön tilinpäätöksen parempaan ymmärtämiseen ei kuitenkaan tarvitse hankkia kirjanpitäjän tutkintoa, vaan lukuihin voi perehtyä kevyemmälläkin osaamisella. Hyvä tapa on rohkeasti silmäillä luvut läpi, vaikka suurinta osaa ei vielä ymmärtäisikään.
Taloyhtiön toimintakertomus ja tilinpäätös koostuu yleensä seuraavista osa-alueista:
- Toimintakertomus
- Talousarviovertailu
- Vastikerahoituslaskelma
- Korjaustilierittely
- Tuloslaskelma
- Tase
- Liitetiedot, allekirjoitukset ja tilintarkastusmerkintä
Tässä jutussa keskitymme vain tilinpäätöksen lukujen tulkitsemiseen. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että luvut eivät kerro kaikkea. Jotta taloyhtiön tilanteen voi ymmärtää kokonaisvaltaisesti, tulee huomioida myös toimintakertomuksen sisältö, taloyhtiön korjaushistoria sekä hallituksen näkemys seuraavan viiden vuoden urakoista eli hallituksen kunnossapitotarvesuunnitelma.
Kuinka paljon taloyhtiöllä on säästöjä: mikä on yhtiön hoitojäämä
Jos pitäisi valita tilinpäätöksen yksi olennaisin luku, niin hoitojäämä olisi mahdollinen voittaja. Hoitojäämä kertoo kuinka paljon taloyhtiöllä on omia säästöjä vuoden lopussa. Hoitojäämä löytyy vastikerahoituslaskelmasta yleensä otsikolla “Siirtyvä hoitovastikeyli/alijäämä”. Otsikko viittaa siihen, että kyseinen summa ottaa huomioon myös edellisten vuosien tilanteet ja kertoo kuinka paljon joko ylijäämää eli säästöä tai alijäämää eli hoitovelkaa siirtyy edellisiltä tilikausilta tulevalle tilikaudelle.
Kuinka paljon taloyhtiöllä tulisi sitten olla säästöjä? Siitä olemme kertoneet tässä jutussa: ”Kuinka paljon taloyhtiöllä tulee olla omia säästöjä? Mikä on hoitojäämä?”
Jos hoitovastikejäämä on negatiivinen eli taloyhtiöllä on hoitovastikealijäämää, tarkoittaa se sitä, että taloyhtiöllä ei ole säästöjä ja se on joutunut elämään jollain tavalla velaksi. Tälläisessa tilanteessa taloyhtiön hallituksella ja kiinteistömanagerilla tulisi olla selkeä näkemys siitä, miten tilanne korjataan. Yleensä tämä on selkeä merkki myös siitä, että hoitovastiketta tulisi nostaa.
Onko taloutta ennakoitu onnistuneesti: miten talousarviovertailu on toteutunut
Talousarviovertailu kertoo, miten onnistuneesti kustannukset ovat pystytty arvioimaan etukäteen. Talousarviovertailussa mielenkiintoista ovat yleensä kiinteistöjen hoitokulut, sillä taloyhtiön tuotot ovat yleensä tasaiset ja helpommin arvioitavissa kuukausittain kerättävien vastikkeiden määränä.
Kiinteistön toteutuneiden kustannusten ja talousarvion erojen taustalla voi olla todella ymmärrettäviä syitä ja asiasta kannattaa esittää kysymyksiä yhtiökokouksessa. Kulujen arvioinnin vaikeudessa on myös eroja ja osa kustannuksista ovat vaikeammin arvioitavissa kuin toiset. Esimerkiksi säästä riippuvat kulut kuten lumenluontikulut tai vaikeasti ennakoitavat kulut kuten korjauskustannukset ovat vaikeammin etukäteen arvioitavissa. Mahdollisia eroavaisuuksia kannattaa aina käsitellä yksittäisinä tapauksina, eikä suuria johtopäätöksiä kiinteistömanagerin/isännöitsijän kyvyistä tai taloyhtiön hallinnon tilasta kannata tehdä, ennen kuin asia on käsitelty kokouksessa.
Talousarviovertailun suurin tarkoitus on toki se, että taloyhtiön tuotot osataan mitoittaa siten, että ne riittävät kattamaan taloyhtiön kustannukset. Talousarviovertailun suurimpia antia onkin tarkistaa, että kaikkien kustannusten yhteenlaskettu summa vastaa suurin piirtein arvioitua, jolloin arvio on isossa kuvassa onnistunut.
Taloyhtiö tekee tappiota: tuleeko tästä huolestua?
Tuloslaskelman viimeisin rivi kertoo, tekeekö taloyhtiö tappiota vai voittoa. Tässä kohtaan taloyhtiön ja yritysten osalta tuloslaskelmaa tulee katsoa hyvin eritavalla: siinä missä yritykset pyrkivät tekemään voittoa, taloyhtiöt taas pyrkivät tekemään tappiota tai niin kutsuttua ”nollatulosta”. Toisin kuin yritysten, suurimman osan taloyhtiöiden tarkoitus ei ole tuottaa voittoa omistajilleen vaan tarjota asumisenpalveluita. Riskinä voiton tekemisessä on se, että voitosta tulee maksaa veroa.
Tilikauden voitto ja tappio rivillä halutaan yleensä nähdä tappiota tai nollaa lähellä oleva luku. Myös voittoa voidaan tehdä, jos taloyhtiöllä on edellisten vuosien tappioita käytettävinään. Taloyhtiöillä on onneksi käytössään monia kirjanpidollisia keinoja, jolla tilikauden tulosta voidaan käsitellä ja siten välttää verotettavan voiton tuottaminen.
Taseesta voitot ja tappiot
Taseessa näytetään muun muassa taloyhtiön omistusten arvo, lainat sekä saamiset esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden muodossa. Kuitenkin tase on yleensä huono kertomaan omistusten todellista nykyarvoa ja taloyhtiön taseen tulkintaa ei voi verrata yritysten taseiden tulkitsemiseen. Taloyhtiön taseessa taloyhtiön omistusten arvo on yleensä ilmoitettu rakennushetken arvona. Esimerkiksi vuonna 1920 rakennetun taloyhtiön markka-aikainen arvo on kehittynyt ja taseen markoista euroiksi muutettu summa ei vastaa nykypäivän arvoa.
Taseen yksi käytännöllisimmistä luvuista on taloyhtiön edellisten tilikausien yli/alijäämä. Kyseinen kohta kertoo sen, kuinka paljon taloyhtiöllä on kirjanpidollisesti mahdollisuutta tehdä voittoa, ennen kuin verotettavaa voittoa syntyy. Kyseinen kohta löytyy taseen Vastattavaa puolesta Oman pääoman alta. Jos taloyhtiöllä on paljon tappiota, tekee se kirjanpitäjän elämästä hieman helpompaa: riski verotettavan voiton tekemiselle pienenee ja kirjanpitäjän ei tarvitse käyttää kaikkia keinoja tuloksen käsittelemiseksi pienemmäksi.
Ajan kanssa tutummaksi
Taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus eivät aukene ensimmäisellä lukukerralla, mutta ajan kanssa, kärsivällisesti selaillen ja avoimin mielin luvat alkavat avautumaan enemmän. Aina kannatta muistaa, että myös moni muukin kamppailee samojen kysymysten kanssa!
Ja ihan vain pelottelun vuoksi: jos haluaa sukeltaa syvään päätyyn taloyhtiön kirjanpitoon, voi lukea Kirjanpitolautakunnan antaman yleisohjeen taloyhtiöiden kirjanpidosta.
